Ik wil mijn huis verhuren

Door Opsteen | advocaat in vastgoed

mei 2020

De huurprijs verhogen van een vrijesectorwoning? Zo doet u dat.

Met een huurprijsverhoging krijgt iedere verhuurder vroeg of laat te maken. In een eerder artikel legden we u al uit hoe huurders tegen een verhoging van de huurprijs kunnen optreden. In dit artikel leggen we u uit hoe verhuurders de huurprijs van een vrijesectorwoning kunnen verhogen. En niet alleen dat. We leggen ook uit wannéér verhuurders die huurprijs mogen verhogen. Interessant, zeker wanneer u te maken hebt met een huurcontract dat al jaren loopt en waarvan u van mening bent, dat de huurprijs niet meer voldoet. Zeker dan wilt u natuurlijk graag de huurprijs verhogen.

De wet over het verhogen van de huurprijs.

De wetgever heeft verhoging van de huurprijs van sociale huurwoningen beperkt. Zo mag de huurprijs voor deze woningen in 2020 maximaal met 5,1 % tot 6,6 % stijgen. Ongeacht wat partijen daarover zelf in het huurcontract hebben afgesproken. Bovendien moeten partijen daarbij ook rekening houden met het inkomen van de huurder. Voor de verhuur van vrijesectorwoningen (ook wel liberale huurwoningen) gelden deze beperkingen niet. Behalve dan dat ook daarvoor geldt, dat verhuurders de huurprijs maximaal één keer per jaar mogen verhogen.

Hoe verhoogt u dan de huurprijs van een vrijesectorwoning?

Een verhuurder van een vrijesectorwoning kan de huurprijs op twee manieren verhogen:

door de hierover in het huurcontract opgenomen afspraken over indexering van de huurprijs uit te voeren;

op eigen verzoek, dus door dat aan de huurder voor te stellen.

Beide mogelijkheden behandelen we hierna. Let op. Beide verhogingsmogelijkheden mogen maar één keer per jaar (12 maanden) worden toegepast. Ongeacht de afspraken die partijen daarover hebben gemaakt, mag een verhuurder de huur namelijk maar één keer per jaar verhogen. Dat is wettelijk geregeld.

Optie 1. De huurprijs verhogen door te indexeren.

Tegenwoordig nemen partijen bijna altijd in hun huurcontracten een bepaling op waarin zij hebben afgesproken, dat de huurprijs jaarlijks wordt ‘geïndexeerd’. Die indexering houdt dan de afspraak in met welk percentage de huurprijs jaarlijks mag stijgen. Daarbij kunnen partijen een vast percentage afspreken. Meer gebruikelijk is echter om de hoogte van de indexering te koppelen aan een prijsindex. Met behulp van die prijsindex berekent u dan telkens de verhoging en dus de nieuwe huurprijs.

Maakt u als verhuurder gebruik van deze mogelijkheid en gaat u over tot indexering, dan moet de huurder dit accepteren. Immers, hij heeft bij het aangaan van het huurcontract geaccepteerd, dat u periodiek de huurprijs zou indexeren (verhogen). Maakt u gebruik van die indexeringsmogelijkheid, dan voert u dus slechts de gemaakte afspraken uit. Het enige dat u moet doen, is uw huurder informeren over de nieuwe huurprijs en hoe die tot stand is gekomen. Wanneer u dat moet doen, is niet geregeld in de wet. Vaak staat hierover wel wat in het huurcontract opgenomen. Is dat niet het geval, dan adviseren wij u om die nieuwe huurprijs in ieder geval twee maanden van tevoren kenbaar te maken. Daarmee voorkomt u namelijk misverstanden en dus gedoe.

Optie 2. Op voorstel van de verhuurder de huurprijs verhogen.

Levert de indexering niet of nauwelijks de gewenste huurprijs op, dan kunt u als verhuurder ook de huurprijs verhogen door dit aan de huurder voor leggen. In dat geval legt u de huurder een nieuwe huurovereenkomst voor met dus die hogere huurprijs. Dit voorstel mag elk voorstel zijn, maar moet wel redelijk zijn. Zeker wanneer u een reële mogelijkheid wilt hebben om acceptatie van die nieuwe huurprijs af te dwingen. De huurder is namelijk niet verplicht om uw voorstel te accepteren. Hij mag het weigeren én daarmee dus vasthouden aan de oorspronkelijk afgesproken huurprijsafspraken.

Wat als de huurder het voorstel tot verhoging van de huurprijs weigert?

Weigert de huurder, dan kan die weigering een grond opleveren om de huurprijs op te zeggen. Nadeel: Dit kan alleen via de rechter. Een huurovereenkomst voor woonruimte blijft namelijk lopen, totdat de rechter de beëindiging daarvan heeft afgesproken. Of wanneer partijen zelf samen de beëindiging van de huurovereenkomst hebben vastgelegd in een beëindigingsovereenkomst.

Terug naar de weigering van de huurder én uw wens om toch door te pakken richting die nieuwe huurprijs. Desnoods met een nieuwe huurder. Accepteert de huurder de nieuwe huurprijs niet, dan moet u dus de huurovereenkomst opzeggen. Accepteert de huurder vervolgens ook die opzegging niet, dan moet u dus naar de rechter. De rechter moet dan beoordelen of uw voorstel redelijk was. Of u terecht de huurprijs hebt willen verhogen en of de nieuwe huurprijs redelijk was. Is dat het geval, dan had de huurder uw voorstel niet mogen weigeren en hebt u dus terecht de huurovereenkomst opgezegd.

De uitkomst van dit oordeel van de rechter is niet goed te voorspelen. Daarom is het extreem belangrijk, dat wanneer u deze stap zet, dat u dan ook ‘een goed verhaal’ hebt. U moet dus om te beginnen de voorgestelde verhoging goed én ook schriftelijk onderbouwen. Bent u geen makelaar of taxateur, dan is mijn advies om er een in te schakelen. Bij voorkeur iemand die gespecialiseerd is in het bepalen van de markthuur. Zonder een advies van een specialist zijn uw kansen namelijk praktisch nihil op een gunstig oordeel van de rechter.

Hebt u die nieuwe huurprijs goed onderbouwd met een rapport over de markthuur waaruit blijkt dat u echt een redelijk en reëel voorstel hebt gedaan? Dan staat daarmee nog steeds niet de redelijkheid van uw voorstel vast. De rechter kijkt namelijk verder dan dat. Hij kijkt naar alle voor uw specifieke zaak concrete omstandigheden. Zo kijkt hij bijvoorbeeld ook naar de huurder. Wat voert hij aan? Kan hij de nieuwe huurprijs überhaupt dragen? En hoe hebt u voorgesteld om de nieuwe huurprijs in te laten gaan? Direct in zijn geheel of stapsgewijs? En hoe lang van tevoren hebt u het voorstel gedaan? Allemaal zaken die de rechter meeneemt in zijn beoordeling.

Stel, uw voorstel is inderdaad redelijk. In dat geval geeft de rechter de huurder een laatste kans om toch nog met het huurvoorstel in te stemmen. In dat geval komt dus die nieuwe huurovereenkomst mét dus die nieuwe huurprijs tot stand. Weigert de huurder nog steeds? Dan beëindigt de rechter de huurovereenkomst en bent u dus vrij om met een nieuwe huurder een huurovereenkomst aan te gaan.

Samenvatting: De te doorlopen stappen bij de verhoging van de huurprijs van een vrijesectorwoning.

Is volgens u sprake van een huurprijs die (serieus) afwijkt van de markthuur én wilt u de huurprijs echt verhogen? U moet dan in ieder geval de volgende stappen doorlopen:

Ga na welke mogelijkheden in de huurovereenkomst zijn opgenomen om de huurprijs te verhogen. Is gekozen voor indexering, dan kunt u in ieder geval de huurprijs indexeren.

Hebt u geen indexering afgesproken? Of kunt u via de weg van indexering de huurprijs onvoldoende verhogen? Schakel dan een specialist in om te bepalen wat de huurprijs is én laat hem dit vastleggen in een rapport.

Ondersteunt het rapport inderdaad uw conclusie, dat de huidige huurprijs absoluut niet aansluit bij de markthuurprijs? Bepaal dan de nieuwe huurprijs en leg die aan uw huurder voor. Stel hem daarbij voor een nieuwe huurovereenkomst voor die hogere huurprijs aan te gaan.

Geef de huurder een redelijke termijn om met uw voorstel in te stemmen.

Stemt de huurder in, dan komt daarmee de nieuwe huurprijs per de afgesproken datum tot stand.

Stemt de huurder niet in én bent u niet langer bereid om de woning tegen de huidige huurprijs te verhuren, dan moet u de huurovereenkomst opzeggen. Die opzegging moet schriftelijk én per aangetekende post of deurwaardersexploot verstuurd worden.

De opzegtermijn bedraagt minimaal drie en maximaal zes maanden. De opzegtermijn wordt namelijk telkens met één maand verlengd voor elk jaar dat de huurder in uw woning heeft gewoond. Tot dus dat maximum van zes maanden.

Daarnaast moet uw opzeggingsbrief zijn gericht aan alle huurders afzonderlijk én moet deze de redenen van de opzegging (opzeggrond) bevatten. In dit geval zegt u natuurlijk op, omdat de huurder niet heeft ingestemd met uw redelijke voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Dat neemt u dus op in uw opzeggingsbrief.

Verder moet u in deze brief de huurder vragen om u binnen zes weken te laten weten of hij wel of niet instemt met de opzegging en dus beëindiging van de huurovereenkomst.

Stemt de huurder niet in met de beëindiging of reageert hij niet, dan hoeft u geen herinnering te sturen. U mag dan namelijk meteen een gerechtelijke procedure starten en dus de huurder laten dagvaarden.

Bron: Huurwoningen

Help, hennep! Hoe voorkomt u de sluiting van een door u verhuurd pand?

Door Opsteen | advocaat in vastgoed

2018

Bij de bestrijding van drugsgerelateerde criminaliteit is het inmiddels standaard dat burgemeesters woningen en bedrijfspanden sluiten wanneer daar meer dan de toegestane hoeveelheid drugs wordt aangetroffen. Dit om deze vorm van criminaliteit aan te pakken. Deze panden zijn echter doorgaans verhuurd en dus zijn in de praktijk vooral de verhuurders van die panden de dupe. De huurders zijn namelijk vaak vertrokken, terwijl de verhuurder als gevolg van die sluiting een aantal maanden niet de vrije beschikking over zijn pand heeft. Bovendien ontvangt hij gedurende die periode in bijna alle gevallen ook geen huur. Op een sluiting zit u als verhuurder dus echt niet te wachten. Maar hoe kunt u zo’n sluiting dan voorkomen?

Casus

We noemen een voorbeeld uit te praktijk. Het gaat om een zaak waarin de eigenaren van een woning in Almere die woning verhuurden. Daarbij hadden zij de verhuur uitbesteed aan een makelaar. Bij een onderzoek naar de woning trof de politie 210 hennepplanten en 16 lampen van 600 Watt aan. Gelet op de omvang van de kwekerij én omdat er stroom werd afgetapt, concludeerde de burgemeester dat sprake was van bedrijfsmatige hennepteelt. Het betrof hier immers, aldus de burgemeester, een grove overschrijding van de door het OM toegestane hoeveelheid voor eigen gebruik. Daarom besloot de burgemeester de woning op grond van artikel 13b, eerste lid, van de Opiumwet te sluiten voor de duur van drie maanden. De eigenaren van de woning waren het niet eens met deze sluiting en zijn daartegen een procedure gestart. Zij waren namelijk van oordeel dat ij op dat moment niet verantwoordelijk waren voor het gebruik van de woning. Of toch wel?

Rechtspraak

De rechtbank overwoog in deze zaak, dat de persoonlijke verwijtbaarheid van de eigenaren geen rol speelt bij de vraag of de sluiting van een woning gerechtvaardigd is. Van de eigenaren mocht worden verwacht dat zij regelmatig bij de huurder informeerden naar het gebruik van de woning. Iets wat zij niet hadden gedaan. De rechtbank oordeelde daarom dat het algemeen belang dat met de sluiting was gediend in dit geval zwaarder woog, dan het belang van de eigenaren. De burgemeester had dus wel degelijk in alle in redelijkheid tot sluiting van de woning kunnen overgaan.

De eigenaren waren het hier niet mee eens en gingen in hoger beroep. Zij vonden de sluiting namelijk oneerlijk, omdat zij zelf niet betrokken waren bij de teelt. Daarnaast betoogden zij dat de makelaar verantwoordelijk was voor het beheer van de woning. Bovendien was er geen reden (geweest) om eraan te twijfelen dat het beheer goed werd uitgevoerd.

Volgens de Raad van State was het aan de eigenaren om het gebruik van de woning te controleren. Niet aan de makelaar. Dat is namelijk vaste jurisprudentie. Zo oordeelde de Raad van State hier bijvoorbeeld ook over op 14 maart 2018. De eigenaren mochten dus niet zomaar alle beheertaken overlaten aan de makelaar. Dat hadden zij wel gedaan en dus was de Raad van State van oordeel dat de rechtbank terecht tot haar conclusie was gekomen. De burgemeester had dus wel degelijk in redelijkheid tot sluiting van de woning kunnen overgaan.

Conclusie

Als eigenaar van een verhuurd pand wordt er van u verwacht dat u tot op zekere hoogte informeert naar het gebruik ervan. Doet u dat niet en er wordt er, net zoals in de onderliggende kwestie, een hennepkwekerij in uw pand gevonden, dan is de burgemeester op grond van de Opiumwet bevoegd om uw pand te sluiten. Op dat moment verliest u dus tijdelijk de vrije beschikking over uw eigendom. Ongeacht alle financiële gevolgen.

Tips

Wij kunnen ons voorstellen dat uw huurder niet zomaar toegeeft dat hij hennep teelt op uw zolder. Daarom is het van belang dat u zoveel mogelijk de controle houdt. Uiteraard mét behoud van de goede verhuurder-huurder-relatie waarbij u verplicht bent om aan uw huurders het (ongestoord) huurgenot te verschaffen. Om die controle te houden kunt u bijvoorbeeld het volgende doen:

Neem in het huurcontract expliciet op dat het verboden is om in strijd met de Opiumwet te handelen en werk dit verbod verder uit. Bijvoorbeeld door er specifieke boetebepalingen aan te wijden. Maar dat niet alleen: neem ook op dat de huurder expliciet instemt met periodieke controles.

Voer die periodieke controles ook daadwerkelijk uit en houdt dit bij in uw administratie. Werk met een standaard controlerapport en voer ook de specifiek op het ontdekken van handelen in strijd met de Opiumwet gerichte controles uit. Maak dat standaard onderdeel van uw controles. Controleer dus bijvoorbeeld altijd de meterkast en leg alles vast. Zowel schriftelijk als op beeldmateriaal. Noteer dus ook dat u hierop hebt gecontroleerd.

Verder is het altijd handig om eens bij uw buren of andere wijkbewoners naar opvallende zaken in en rondom het verhuurde te informeren. Denk daarbij bijvoorbeeld aan: stankoverlast door een penetrante geur, voortdurend geluid van afzuiginstallaties, condensvorming op de ramen, bouw- en sjouwactiviteiten op vreemde tijdstippen en bij sneeuw, een onbesneeuwd dak.

Mocht er desondanks wat worden aangetroffen, reageer direct richting de huurder én richting de burgemeester.

Met deze tips hebt u niet de garantie dat u uiteindelijk een sluiting kunt voorkomen. Feit is namelijk dat het beleid van burgemeesters enorm zwart-wit is en dat daarin nauwelijks ruimte bestaat voor een belangenafweging. Toch menen wij dat u met het voorgaande wel kans maakt op een andere uitkomst.

Wet Damocles: mag de burgemeester uw pand sluiten?

2019

In het pand dat u verhuurt, heeft de politie een hennepplantage gevonden. Ontzettend vervelend natuurlijk. Want naast de enorme ravage die u aantrof, heeft de burgemeester ook besloten om uw pand tijdelijk te sluiten. Dat doet hij met een beroep op de Wet Damocles. Maar mag de gemeente dat eigenlijk wel doen? En zo ja, (hoe) kunt u een sluiting dan voorkomen?

Sluitingsbevoegdheid van de burgemeester.

Zodra er meer dan de toegestane hoeveelheid drugs in uw pand wordt aangetroffen, mag de burgemeester in principe tot sluiting overgaan. Dat is geregeld in artikel 13b Opiumwet, ook wel bekend als de Wet Damocles, die we hiervoor al noemden. Omdat een sluiting (ook) voor de pandeigenaar grote gevolgen heeft, moet de burgemeester zijn besluit wel altijd goed kunnen motiveren. Gelukkig lijken daar in de rechtspraak steeds strengere eisen aan gekoppeld te worden.

Heeft de burgemeester zijn beleid gevolgd?

Die sluitingsbevoegdheid van de burgemeester vindt zijn grondslag in de Wet Damocles. In (veruit) de meeste gevallen heeft het college die sluitingsbevoegdheid nader ingevuld in beleidsregels. Wordt uw pand gesloten? Controleer dan altijd of de burgemeester wel volgens zijn eigen beleid handelt. Ga bijvoorbeeld na of de sluiting wel in overeenstemming is met het beleidsdoel. En hoe lang de sluiting volgens de beleidsregels mag duren.

Heeft het college geen beleid vastgesteld? Ook dan kan de burgemeester tot sluiting overgaan. Die bevoegdheid volgt namelijk uit de Wet Damocles. Voor de burgemeester wordt het dan wel lastiger om de sluiting goed te motiveren.

Verhuurder niet altijd verantwoordelijk voor misbruik van zijn pand!

Als verhuurder bent u verantwoordelijk voor de gang van zaken in uw pand. Daarom moet u voldoende maatregelen treffen om misbruik van uw pand te voorkomen. Doet u dat niet? Of niet voldoende? Dan wordt het u aangerekend dat uw pand voor hennepteelt is misbruikt. En, dat uw huurder uw pand dus in strijd met de Wet Damocles heeft gebruikt. Maar heeft u er (binnen uw macht) alles aan gedaan om een dergelijk misbruik te voorkomen? Grote kans dat u dan niet verantwoordelijk wordt gehouden voor de illegale hennepteelt in uw pand.

Welke maatregelen moet de verhuurder treffen?

Of u voldoende maatregelen hebt getroffen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Wel blijkt uit vaste rechtspraak dat voor de beoordeling of u dat hebt gedaan, in ieder geval de volgende zaken relevant zijn:

Bevat het huurcontract bepalingen die het risico op misbruik van het pand beperken? Hebt u bijvoorbeeld een expliciet verbod op hennepteelt opgenomen? Of een verbod op onderhuur?

Waren er verdachte signalen die u had moeten opmerken? Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als de huurder de huur steeds contant heeft betaald. Of als er steeds een andere contactpersoon namens de huurder optrad. Of, dat er vooral ’s avonds in plaats van overdag bedrijfsactiviteiten waren.

Ten slotte vindt de rechter het erg belangrijk dat de verhuurder voldoende concreet toezicht heeft gehouden. Uit vaste rechtspraak blijkt namelijk dat de verhuurder regelmatig controles moet uitvoeren die zijn gericht op het gebruik van het pand. Enkele bezoeken zijn daarvoor dus niet genoeg. Bovendien is het belangrijk, dat die controles schriftelijk worden vastgelegd én dat daaruit blijkt, dat (ook) op strijdig handelen met de Wet Damocles (lees: Opiumwet) is gecontroleerd.

Hebt u de huurder vooraf gescreend op betrouwbaarheid? Of hebt u dat een makelaar later doen?

Let op! Hebt u een makelaar ingeschakeld? En werd u desondanks geconfronteerd met een onbetrouwbare huurder? Check dan onder welke omstandigheden de makelaar dan aansprakelijk is voor (een deel van) uw schade.

Tips om de sluiting van uw pand te voorkomen.

De sluiting van uw pand kunt u (dus) voorkomen door voldoende maatregelen te treffen. Concrete tips geven wij u in ons eerdere artikel over dit onderwerp. In aanvulling op deze tips blijkt uit wat recentere rechtspraak, bovendien dat de verhuurder een sluiting kan voorkomen door:

het opvolgen van het gemeentelijk advies over de uit te voeren (periodieke) controles. Ga daarom na of uw gemeente een controlebeleid voor verhuurders heeft opgesteld.

Daarnaast is het verstandig om direct contact op te nemen met de politie, nadat u de illegale activiteiten hebt ontdekt.

zie ook

hoe voorkom ik dit ?